How to check a property before buying in Bulgaria — step by step

Първо: идентифицирайте точно имота

Преди да гледате цената, трябва да знаете кой имот се продава. В България недвижимият имот се означава с кадастрален идентификатор, когато за територията има одобрена кадастрална карта. Структурата на идентификатора е уредена в Наредба № РД-02-20-3 от 29 септември 2016 г. за структурата и съдържанието на идентификатора на недвижимия имот, публикувана на сайта на Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК). Обичайният вид е петцифрен код на населеното място, после масив, после парцел, а при сграда и самостоятелен обект се добавят още групи.

Първата група е кодът ЕКАТТЕ на населеното място според класификатора на Националния статистически институт. Класификаторът е публичен в Националния регистър на населените места. Ако купувате в Пловдив, кодът е 56784; в София е 68134; в Плевен е 56722. Объркването на близки кодове се хваща точно тук.

Поискайте идентификатора писмено от продавача и го сверете с нотариалния акт или с актуална скица. Адресът в обявата («тристаен в Тракия», «апартамент до морето») не идентифицира имота.

Второ: публична кадастрална справка

АГКК поддържа публична INSPIRE услуга, която връща контур, площ и сгради, когато има запис за този идентификатор. Glassora използва тази услуга за безплатна предварителна справка. Тя е информационна: не е официална скица, не е схема на самостоятелен обект и не съдържа собственици или тежести.

Ако услугата не намери запис, не заключавайте веднага, че имотът «не съществува». Възможни са грешно написан идентификатор, територия без одобрена кадастрална карта или обект, който още не е нанесен. АГКК публикува списък на териториите с влезли в сила заповеди за одобряване на кадастрална карта и кадастрални регистри. Ако картата не е одобрена, за поземлен имот може да е нужна скица от общината.

Трето: официална скица или схема

Официалният документ от кадастъра се заявява през портала КАИС или през службата по геодезия, картография и кадастър. За самостоятелен обект (апартамент, ателие, гараж) се използва схема на обекта, а не само скица на поземления имот.

Таксите са по Тарифа № 14 за таксите, които се събират в системата на Министерството на регионалното развитие и благоустройството и от областните управители. Тарифата е публикувана на сайта на АГКК; посоченото там последно изменение и допълнение е ДВ, бр. 17 от 13.02.2026 г. Според страницата на услугата «Скица на поземлен имот» в КАИС, цената за електронен документ в урбанизирана територия е 7,16 EUR, а на хартиен носител — 10,23 EUR; в неурбанизирана територия електронният документ е 1,79 EUR, а хартиеният — 2,56 EUR. За бърза услуга таксата се увеличава със 100 на сто. Сроковете, посочени на същата страница, са 7 работни дни за обикновена услуга и 3 работни дни за бърза. Преди да платите, сверете сумата на самата услуга в КАИС, защото тарифата може да се измени.

Четвърто: удостоверение за имот (тежести)

Имотният регистър се води от Агенцията по вписванията. Документът, който отразява вписвания, отбелязвания и заличавания за конкретен имот, е удостоверение за имот по чл. 45, буква «б» от Правилника за вписванията. В ежедневието често се нарича удостоверение за тежести. То показва, към момента на изготвянето му, ипотеки, възбрани, искове и други вписвания — или че такива няма. Подробностите как се заявява са в отделна статия в този блог и на портала ЕПЗЕУ.

Според страницата на услугата в портала еGov (последна актуализация, посочена там: 09.02.2026 г.), таксата за издаване в срок до 7 работни дни е 5,11 EUR (10 лв.), а в срок до 3 работни дни — 15,34 EUR (30 лв.). За всеки имот се издава отделно удостоверение. Актуалната тарифа е публикувана и като файл на сайта на Агенцията по вписванията.

Пето: разрешения за строеж и за ползване

Законът за устройство на територията урежда разрешенията за строеж и въвеждането в експлоатация. Официален текст е посочен в раздела «Закони» на сайта на АГКК. Не всеки строеж се разрешава и не всеки се въвежда от един и същ орган.

ДНСК поддържа публичен регистър на разрешенията за ползване, които са издадени от дирекцията, организиран по години. Това е полезно за определени категории строежи. Липсата на ред в публичния списък не доказва автоматично, че разрешение няма, нито обратното. За обекти от компетентността на общината документите се търсят там.

Ако имотът е в обхвата на черноморското крайбрежие, се прилага и Законът за устройство на черноморското крайбрежие, също публикуван от АГКК в раздела «Закони». Не разчитайте на формулировки от обяви като «първа линия».

Шесто: публични продажби и продавачът

Преди да купите «на свободно договаряне», проверете дали същият имот не е обявен на публична продан. Камарата на частните съдебни изпълнители поддържа публичен списък на sales.bcpea.org с документирана GET търсачка по съд и населено място. Националната агенция за приходите има отделен портал за публични продажби (sales.nra.bg). От някои мрежи порталът на НАП е зад проверка на Cloudflare.

Ако продавачът е търговско дружество, проверете ЕИК — статут, наименование, адрес за кореспонденция — в официалните източници, които са достъпни без вход. В Glassora има безплатна справка към GLEIF и към системата VIES на Европейската комисия. Търговският регистър остава първичният български източник за дружествата; той не се замества от тези справки.

Седмо: нотариусът не е първата, а една от последните проверки

Нотариалното производство е задължителна част от прехвърлянето на недвижим имот, но то не отменя предварителната ви работа по регистрите. Занесете на нотариуса същите идентификатори и удостоверения, които вече сте сверили. Ако нещо в проекта на акт не съвпада с кадастъра или с удостоверението за имот, спрете и питайте, преди да подписвате.

Glassora не изготвя нотариални актове и не дава правни съвети. Безплатната справка на сайта е само първото, публично достъпно ниво. Платените пакети за проверка на имот, когато бъдат включени, ще бъдат отделно описани; към момента на тази статия предплатената услуга не е пусната като жив запис.